– Geom. Giovanni Bacciu – cellulare 348/5225705 per informazioni tecniche urgenti;
– Rag. Stefania Sotgiu – cellulare 346/3177018 per informazioni amministrative
– Dr. Pisani Gerardo – cellulare 348/3812993 per eventuali informazioni aggiuntive;
Vi informiamo allo stesso tempo che per le stesse disposizioni ministeriali i giardinieri, i manutentori e gli operai nei vari condomini da noi amministrati non possono recarsi sul posto di lavoro e usufruiranno delle ferie e permessi come previsto dalle direttive ministeriali
Pertanto anche l’attività di manutenzione, nostro malgrado, per la tutela dei nostri dipendenti e di chi attualmente è presente nei condomini, subirà l’interruzione momentanea di qualsiasi lavoro.
Si garantiranno comunque ogni urgenza, che riguardano gli impianti idrici, fognari ed elettrici condominiali.
In attesa di buone notizie per tutti, i nostri più cordiali saluti.
Dr. Pisani Gerardo Geom. Giovanni Bacciu Rag. Stefania Sotgiu

Solitamente quando si ripara un tetto, la spesa viene ripartita a millesimi  fra tutti i Condomini cui copre la relativa falda o lo stesso tetto.

Ad esempio in un palazzo a più piani, le spese per la riparazione del tetto vengono suddivise fra gli immobili di  ogni  piano sottostante al tetto o alla falda di tetto da riparare.

Nel condominio orizzontale o così detto parziale, la spesa viene suddivisa ai soli condomini che ne hanno la copertura e, come spesso capita nel condominio “orizzontale”, ad un solo condomino se l’immobile è costituito dal solo piano terra o per quanti piani ha la palazzina condominiale disgiunta dalle altre.

Il Tetto

Anche il Tetto è compreso nell’elenco di “parti comuni” presente all’interno dell’art. 1117 cod. civ. Di conseguenza, si presume bene “condominiale” in comproprietà pro indiviso tra tutti i partecipanti al condominio. Dal punto di vista materiale, il tetto va inteso come struttura di copertura composta da una o più falde, tutte inclinate. In base alla particolare conformazione del fabbricato (specialmente nel caso del complesso immobiliare composto da più edifici) è possibile che il tetto sia pertinenza esclusivamente di un “corpo di fabbrica” separato. Ne deriva la sussistenza di un’ipotesi di “condominio parziale” con attribuzione della relativa titolarità solo ai separati partecipanti.

Art. 1123 cod. civ. – Ripartizione delle spese –

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Le spese per la manutenzione del tetto o di un lastrico solare condominiale devono essere, quindi, ripartite in base a questo criterio, essendo di utilità e d’interesse di tutti i condomini indistintamente; infatti, servono a riparare le strutture comuni, oltre a quelle private, dall’attività, a volte devastante, degli agenti atmosferici come la pioggia, la grandine e la neve. Pure, tuttavia, il legislatore ha consentito che i condomini all’unanimità possano modificare i criteri legali dei millesimi, predisposti ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ., per stabilire convenzioni particolari (Cass., Sez. II, 23 dicembre 2011, n. 28679); per esempio non è infrequente che nei condomìni composti da pochi condomini le spese vengano ripartite in parti uguali.

I commi 2 e 3 dell’articolo trattato, apparentemente sembrano stabilire il medesimo principio. Viceversa, il legislatore ha voluto individuare due differenti fattispecie.

Con il secondo comma il legislatore ha disciplinato il godimento, da parte di ciascun condomino, dei beni comuni, affinché la spesa relativa, addebitabile a questi, sia proporzionata all’uso che del bene il singolo effettua. Considerato, infatti, che alcuni condomini effettuano un più intenso uso di una parte, di un impianto o di un servizio logorano la struttura e/o determinano un più frequente intervento manutentivo e, dunque, sono chiamati a pagare una quota di spesa superiore agli altri.

Per questo motivo è opportuno che in ogni condominio unitamente alla tabella dei millesimi di proprietà, sussistano le tabelle di gestione relative, per esempio, al servizio di portierato, alla manutenzione del giardino, al consumo dell’acqua, all’uso dell’ascensore, all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento.

Il comma 3 del predetto art. 1123, introduce il concetto del cosiddetto condominio parziale basato sulla delimitazione dell’appartenenza di un determinato bene soltanto a un gruppo di condomini con esclusione degli altri (Cass., Sez. I, 28 giugno 2013, n. 16413); si pensi, per esempio, a un lastrico solare che fornisce copertura ad alcuni appartamenti, ma non a tutti quelli che costituiscono l’edificio (Cass., Sez. II, 17 febbraio 2012, n. 2363).

Anche la recentissima Sentenza della Cassazione Sez. II del 23/01/2014 n. 1451 nella quale questo principio della verticale effettiva viene ulteriormente precisato e specificato con la conseguenza che, le spese in questione debbono essere ripartite esclusivamente tra i condomini che fruiscono della copertura con esclusione di tutti coloro che non si trovano sotto la verticale del lastrico o tetto da riparare

I soggetti
Nessun dubbio che la prima quota di 1/3 vada addebitata al condomino che ha il c.d. “uso esclusivo” del lastrico solare, a prescindere che tale facoltà derivi da un diritto “reale” (si pensi,innanzitutto, alla proprietà) oppure da un diritto di natura personale. I restanti 2/3 vanno attribuiti, secondo l’art. 1126 cod. civ., a coloro a cui il lastrico solare “serve”. La giurisprudenza ha interpretato tale prescrizione nel senso di individuare detti ultimi soggetti nei proprietari delle unità immobiliari che usufruiscono della funzione di copertura svolta dal lastrico solare, riferendosi, nello specifico alle porzioni
immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare, con esclusione dei condomini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto.

E i danni?
È pacifico che la ripartizione 1/3-2/3 si applichi anche ai costi per eventuali “ risarcimenti”. Si afferma,
infatti, che dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico,
deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini che ne usufruiscono come“copertura” insieme con il titolare esclusivo, secondo le “ quote” stabilite dall’art. 1126 cod. civ. (Cass. n.5848/2007), in quanto tutti tali soggetti sono tenuti alla relativa manutenzione.

Quali sono le spese?
La questione più rilevante, soprattutto dal punto di vista economico, è quella che attiene all’individuazione di quali esattamente siano i costi da ricomprendersi nella ripartizione (1/3-2/3) prevista dall’art. 1126 cod. civ., precisando chele predette quote sono imposte dal codice civile, nella considerazione che la funzione di “copertura” sia quantitativamente più rilevante rispetto al diritto di utilizzazione esclusiva del lastrico. La giurisprudenza ha affermato che nel previsto criterio di distribuzione rientrano tutte quelle spese che attengono alla funzione di copertura svolta dal lastrico solare, ma non quelle per la manutenzione di tutto ciò che vi è sovrapposto, e che si collega a esso ab extra , essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale (si pensi a un giardino pensile). Quindi, l’art. 1126 cod. civ. è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura del lastrico e la sua finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale.

È possibile la rinuncia?
L’art. 1119 cod. civ. prescrive che «il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione». A tale regola generale fa eccezione la ripartizione dell’art. 1126 cod. civ. riguardo alla quale la giurisprudenza ha affermato che sia invece possibile una rinuncia unilaterale (al diritto esclusivo), finalizzata proprio alla sottrazione dal pagamento dei costi di manutenzione e ciò perché detto diritto è scindibile dalla proprietà della porzione di piano.

E la pavimentazione?
Nonostante, nella prassi, spesso si ritenga che i costi per la pavimentazione siano da addebitarsi all’utilizzatore esclusivo, la giurisprudenza ha invece affermato che l’art. 1126 cod. civ. si riferisce a quelle riparazioni riguardanti la struttura posta alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione

La normativa di riferimento
Art. 1126 cod. civ. – Lastrici solari di uso esclusivo
[VERSIONE ANTE e POST RIFORMA]
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
N.B.: la recente riforma della normativa sul condominio negli edifici (legge 220/2012, in vigore il 18 giugno 2013) ha lasciato inalterato il testo dell’art. 1126 cod. civ. che, quindi, continua ad applicarsi nella versione prevista dal codice civile del 1942.

Sentenze significative sull’argomento

La proprietà del lastrico solare

Cass., sent. 6 febbraio 2005, n. 3102 – Il lastrico solare, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell’edificio, ove non risulti il contrario, in modo chiaro e univoco, dal titolo (per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti, o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini), e, quale superficie terminale dell’edificio, esso svolge l’indefettibile funzione primaria di protezione dell’edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, e in particolare come terrazzo, nel qual caso anche l’uso esclusivo da parte di un solo condomino non integra violazione dell’art. 1120 cod.
(Cass. n. 7472/2001; Cass. n.11449/1992).

Norme
L’art. 1126 cod. civ.
la ripartizione dell’art. 1126 cod. civ. ha valore legale; l’assemblea (a maggioranza) non può derogarla;
1/3 di costi è addebitato al titolare esclusivo; 2/3 dei costi sono addebitati alle porzioni sottostanti;la ripartizione riguarda tutti i costi di manutenzione; sono comprese anche le spese per la pavimentazione; nonché i costi per gli eventuali risarcimenti. civ., non venendo comunque meno la suindicata funzione primaria.

A conclusione di quanto fin qui specificato si riportano sentenze di Cassazione  in riferimento all’art. 1126 e quindi alle competenze, alla ripartizione delle spese, alle responsabilità, le varie ipotesi assoggettabili.

Cass., sent. 16 luglio 2004, n. 13279 – In tema di condominio degli edifici, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall’art. 1117 cod. civ., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege in proprietà comune per effetto dell’acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano; pertanto, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini.
Cass., sent. 22 marzo 2000, n. 3409 – La presunzione di comunione, tra i condomini di un edificio condominiale, delle parti comuni indicate dall’art. 1117 cod. civ., può esser superata soltanto se il contrario risulta dal titolo, non dalla singola situazione di fatto (principio affermato dalla Cassazione in una specie in cui unitamente all’acquisto del primo piano era stato acquistato, in proprietà esclusiva, l’accesso a esso da una scala esterna, mentre era stato murato l’altro accesso attraverso una scala interna comune, che però costituiva l’unico transito per accedere ai lastrici solari, comuni anche al proprietario del primo piano).
Cass., sent. 26 novembre 1999, n. 13200 – La presunzione di proprietà condominiale delle scale non viene superata dal mero fatto per cui il regolamento condominiale, tra varie scale esistenti per l’accesso al lastrico di copertura, ne privilegi una, espressamente indicandola come normale via di accesso a esso.

La ripartizione dell’art. 1126 cod. civ.
Cass., sent. 25 febbraio 2002, n. 2726 – Con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, l’art. 1126 cod. civ. individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall’utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) tra l’utilità connessa all’uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l’utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell’edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condomini. A tale stregua, sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (per esempio, le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare e i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 cod. civ. Pertanto, la clausola che ponga a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione” ha una sua ragion d’essere (anche ove riferita alle spese dimanutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell’utente o proprietario esclusivo l’intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento.

Le porzioni di piano “sottostanti”

Cass., sent. 4 giugno 2001, n. 7472 – L’art. 1126 cod. civ., nel chiamare a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare, nella misura di due terzi, “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce a coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto.

L’art. 1126 cod. civ. riguarda ogni tipo di spesa (riguardante il lastrico)
Cass., sent. 28 settembre 2012, n. 16583 – In tema di condominio negli edifici, il criterio di ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura dei piani sottostanti, fissato dall’art. 1126 cod. civ. (un terzo a carico del condominio che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti), è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento.
Art. 1126 cod. civ.: le spese di riparazione, manutenzione e ricostruzione
Cass., sent. 25 febbraio 2002, n. 2726 – Con riferimento al lastrico solare il termine “riparazione” di cui all’art. 1126 cod. civ. va inteso come sinonimo di manutenzione, attinente cioè a quegli interventi sulle parti di lastrico determinati dall’uso esclusivo, ma comunque collegati alla funzione di copertura dei piani sottostanti cui il medesimo strutturalmente adempie; detti interventi, tenuto conto della netta distinzione operata dall’art. 1126 cod. civ., non sono invero assimilabili a quelli dalla medesima norma definiti di “ricostruzione”, per tali ultimi dovendo intendersi quei diversi interventi che incidono sugli elementi strutturali del lastrico (quali per esempio il solaio portante, la guaina impermeabilizzante ecc.).
Art. 1126 cod. civ.: i soggetti tenuti al pagamento delle spese
Cass., sent. 9 novembre 2001, n. 13858 – La spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare o della terrazza a livello deve essere sostenuta per un terzo da coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per i rimanenti due terzi dai condomini dell’edificio o di quelle parti di edificio alle quali il lastrico o la terrazza servono da copertura.

I costi per le riparazioni dei cosiddetti “difetti originari”
Cass., sent. 15 aprile 2010, n. 9084 – In tema di condominio, la disposizione dell’art. 1126 cod. civ., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 cod. civ., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, in controversia tra il condominio e il proprietario del terrazzo soprastante un locale condominiale, costituente lastrico solare di tale locale, per le riparazioni necessarie a eliminare le infiltrazioni d’acqua verificatesi nell’immobile condominiale a causa del difetto di impermeabilizzazione del terrazzo, dovuto a vetustà della relativa guaina impermeabilizzante e non già a vizi originari di progettazione o di esecuzione del manufatto, aveva ritenuto che la fattispecie fosse da poersi nell’ambito applicativo dell’art. 2051 cod. civ.).

La parte “aggettante” non svolge funzione di copertura

Cass., sent. 30 aprile 2012, n. 6624 – In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all’esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile).
Cass., sent. 17 luglio 2007, n. 15913 –
In tema di condominio, i balconi “aggettanti”, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono  solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e a essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 cod. civ. I balconi “aggettanti”, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. (Nella specie la S.C., sulla base dell’enunciato principio, ha escluso che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore potesse agganciare le tende alla soletta del balcone“aggettante” sovrastante, se non con il consenso del proprietario del corrispondente appartamento).
Cass., sent. 30 luglio 2004, n. 14576 –
In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti – in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l’esistenza dei piani sovrastanti – non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

Le spese “escluse”

Cass., sent. 4 giugno 2001, n. 7472 –

L’art. 1126 cod. civ., nel ripartire le spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo ad alcuno dei condomini nella misura di un terzo a carico di questo e di due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio, o della parte di esso cui il lastrico serve, si riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche di tutto ciò che vi è sovrapposto, che a esso si collega “ab extra”, essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale (fattispecie in tema di giardino pensile sovrastante un’autorimessa, i cui locali erano stati danneggiati da infiltrazioni di acqua provenienti dallo stesso, i proprietari del quale erano stati condannati, in riforma della sentenza di primo grado, dalla Corte di Appello, con decisione confermata per tale parte dalla S.C., alla stregua del principio di cui in massima, a sopportare per intero le spese relative alla rimozione, accantonamento e ripristino del giardino pensile.
Nell’occasione, la S.C. ha precisato che non può attribuirsi rilievo, ai fini di una ripartizione delle spese tra il proprietario del giardino pensile sovrastante una proprietà individuale e il titolare della stessa, il generale vantaggio estetico e ambientale derivante dalla esistenza del giardino).

Le spese per la “terrazza a livello”

Cass., sent. 17 ottobre 2001, n. 12682 – In tema di condominio di edifici la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell’art. 1126 cod. civ. tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l’eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti alla manutenzione della suddetta terrazza onde dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione secondo i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall’art. 1126 cod. civ.
Cass., sent. 1° dicembre 2000, n. 15389 –
In tema di condominio di edifici, la terrazza a livello dell’appartamento di proprietà esclusiva di un
singolo condomino assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che alle spese per la relativa riparazione o ricostruzione devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti. E, in correlazione con tale obbligo, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo con
riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza.

Infiltrazioni dalla “terrazza a livello”

Cass., sent. 24 luglio 2000, n. 9651 – La terrazza di copertura del fabbricato, che appartiene a un soggetto diverso da quello (o da quelli) che è(o sono) proprietario (proprietari) del piano (o dei piani) sottostante (o sottostanti) costituisce lastrico solare, alla cui manutenzione sono tenuti sia il proprietario della terrazza, sia quello o quelli dei locali sottostanti, nella misura stabilita dall’art. 1126 cod. civ.; conseguentemente, e in pari
misura, gli stessi sono tenuti a sopportare le spese necessarie per porre rimedio ai danni provocati dalla mancata o inadeguata sua manutenzione (nella specie alcuni locali di proprietà di un condominio avevano subito danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dalla sovrastante terrazza di copertura appartenente a una società).

Le spese per gli eventuali risarcimenti

Cass., sent. 13 marzo 2007, n. 5848 – Poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.
Cass., sent. 28 novembre 2001, n. 15131 – Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 cod. civ.; di conseguenza il condominio risponde, quale custode ex art. 2051 cod. civ., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica o integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie.
Cass., sent. 2 aprile 2001, n. 4797 – L’omessa manutenzione della terrazza di copertura dell’edificio condominiale da parte dei condomini è fonte di una “obligatio propter rem” a carico dei medesimi (o della parte di essi che se ne serva), in proporzione delle rispettive quote, ma ciò non osta alla legittimità di una domanda di risarcimento proposta, ex art. 2055 cod. civ., dal proprietario dell’appartamento sottostante – danneggiato,
nella specie, da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza a cagione della sua mancata manutenzione – che assume, per l’effetto, la posizione di terzo rispetto a quella degli altri condomini inadempienti.

Responsabilità per i danni e legittimazione processuale

Cass., sent. 21 febbraio 2006, n. 3676 – In tema di condominio di edifici, il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art.1126 cod. civ. Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti a effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie
non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 cod. civ. Cass., sent. 15 luglio 2002, n. 10233 –
Poiché il lastrico solare dell’edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo; e alle relative spese, nonché al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cod. civ. (ossia per due terzi icondomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo). La relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore – quale rappresentante di tutti i condomini obbligati – e non già del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi.

La responsabilità “personale” per i danni

Cass., sent. 8 novembre 2007, n. 23308
– L’obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell’edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari, a causa dell’omessa manutenzione o riparazione delle parti comuni, trova la sua fonte nella comproprietà
delle parti comuni dell’edificio e non nella specifica condotta illecita a esso attribuibile, potendo tale condotta, ove provata, esclusivamente far sorgere a suo carico l’obbligo di risarcire il danno complessivamente prodotto ex art. 2043 cod. civ. Tale principio trova applicazione anche quando i danni derivino da vizi e carenze costruttive dell’edificio, salva l’azione di rivalsa, ove possibile, nei confronti del costruttore.
Cass., sent. 17 gennaio 2003, n. 642 –
In tema di condominio di edifici il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione,sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art.1126 cod. civ. Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti a effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 cod. civ.
Cass., sent. 22 luglio 2002, n. 10686 – In tema di condominio di edifici, qualora il proprietario esclusivo di una terrazza di copertura di un
garage sia responsabile dei danni da infiltrazioni d’acqua provenienti da detta terrazza al garage sottostante, e tale responsabilità abbia natura
extracontrattuale ex art. 2043 cod. civ., le conseguenze del fatto illecito, anche con riferimento al concorso di colpa del (condomino) danneggiato,
proprietario del sottostante garage, devono essere regolate esclusivamente dalla disposizione dell’art. 2056 cod. civ., che disciplina la
responsabilità aquiliana, con riferimento all’art. 1227 cod. civ., e non già secondo le norme relative alla ripartizione tra condomini delle spese di
riparazione o ricostruzione di parti comuni. In tale ipotesi, ai fini della liquidazione del danno, deve pertanto tenersi conto del grado del contributo
delle rispettive condotte colpose del danneggiante e del danneggiato alla causazione dell’evento.
Cass., sent. 18 maggio 2001, n. 6849 – L’obbligo del condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell’edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari, a causa dell’omessa manutenzione e riparazione previsto dall’art. 1123 cod. civ., ovvero trattandosi di lastrici solari nella misura indicata nell’art. 1126 cod. civ., trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio non anche in una sua particolare condotta, commissiva od omissiva, che, peraltro, se provata, può determinare, relativamente alle spese occorrenti per porre rimedio alle conseguenze negative di tale condotta, la sua esclusiva responsabilità ai sensi dell’art. 2043 cod. civ. Tale obbligo di contribuzione vale anche per le
spese necessarie per eliminare vizi e carenze costruttive originarie dell’edificio condominiale, salva in questo caso, l’azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore e si estende anche alle spese necessarie per riparare i danni che i singoli condomini subiscono nelle loro unità immobiliari.
Cass., sent. 7 giugno 2000, n. 7727 – In tema di condominio di edifici, qualora il proprietario esclusivo di una terrazza a livello sia responsabile dei danni da infiltrazioni d’acqua e tale responsabilità abbia natura extracontrattuale ex art. 2051 cod. civ., le conseguenze del fatto illecito, anche con riferimento al concorso di colpa del (condomino) danneggiato, proprietario del sottostante terrazzo trasformato in veranda, devono essere regolate esclusivamente dalle norme poste dagli artt. 2051 e 2056 cod. civ., con riferimento all’art. 1227 cod. civ., che disciplinano la responsabilità aquiliana e non già secondo le norme relative alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni.

Qual è la disciplina che regola il condominio?
Il legislatore del 1942, nel promulgare il R.D. 262 del 16 marzo 1942, meglio conosciuto come codice civile, ha sostanzialmente ripreso il R.D. 56 del 15 gennaio 1934, omettendo peraltro la definizione di condominio e limitandosi a elencare nell’art. 1117 cod. civ. le parti e i servizi che si devono presumere comuni, a differenza di quanto si rinviene nelle principali legislazioni degli Stati aderenti all’Unione europea, a dire il vero, più recenti rispetto a quella italiana.
Il legislatore del 2012, con la legge 220 dell’11 dicembre 2012, ha confermato l’incertezza inerente alla natura giuridica del condominio, implementando esclusivamente l’elenco dei beni, presuntivamente, comuni, aggiornandoli ai più innovativi dettami della giurisprudenza e della tecnica impiantistica.
Il condominio, non essendone stata stabilita la natura giuridica dal legislatore, è stato definito, dalla giurisprudenza prevalente, un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica e fornito soltanto di soggettività giuridica.
Del resto il condominio, già conosciuto dal diritto romano, seppure riferito a una differente struttura di domus , si è sviluppato a decorrere dal 1920 circa, con l’introduzione in Italia del cemento armato che ha facilitato la costruzione di edifici sviluppati in altezza.
Il condominio si costituisce di fatto con la vendita della prima unità immobiliare di uno stabile costituito da una pluralità di queste (Cass., Sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939), indipendentemente dall’esistenza di un regolamento o di una delibera assembleare.
La disciplina del condominio è inserita nel libro III della proprietà; questa ultima si costituisce, si trasferisce e si estingue con un contratto che, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1350 e 2643 cod. civ., deve avere la forma scritta solenne e deve essere trascritto per essere opponibile ai terzi.
Il condominio è costituito da uno stabile, originariamente eretto solo in senso verticale e, a seguito della riforma, anche in senso orizzontale, nel quale beni, impianti e servizi utilizzati, anche in via potenziale e indiretta, da tutti i condomini, sono strutturalmente e funzionalmente collegati alle singole unità di proprietà esclusiva costituenti l’edificio (Cass., Sez. II, 8 febbraio 2012, n. 1806).
Il legislatore ha disciplinato la normativa condominiale delineandone i principi cardini, soprattutto laddove doveva derogare o integrare altre disposizioni codicistiche comunque inerenti all’esistenza e all’amministrazione dell’ente condominio.
In analogia con quanto previsto per gli enti collettivi, ha contemplato un potere deliberante, l’assemblea dei condomini, e un potere esecutivo, l’amministratore, entrambi con poteri e con funzioni autonomi.
Così compete all’assemblea deliberare le spese, necessarie e opportune, per conservare e per migliorare, non solo, le strutture dell’immobile, ma altresì i relativi impianti e servizi. Soprattutto, l’assemblea ha il potere di stabilire una convenzione, per il riparto delle suddette spese tra tutti i condomini, dai contenuti differenti dei criteri indicati dallo stesso legislatore nell’art. 1123 cod. civ. (Cass., Sez. II, 4 dicembre 2013, n. 27233).

Come si ripartiscono le spese condominiali?
Dunque, la gestione del condominio comporta l’obbligo di effettuare alcune spese al fine di garantire la costante funzionalità di alcuni servizi, per esempio, la pulizia delle scale e il portierato, e la perenne conservazione delle parti e dei manufatti comuni dello stabile, come nel caso degli impianti dell’ascensore e del riscaldamento centralizzato, ovvero del tetto e delle facciate dell’edificio.
L’obbligo di corrispondere le spese, derivando dalla stessa comproprietà dei beni comuni, è una obligatio propter rem , a cui nessuno può sottrarsi (Cass., Sez. III, 8 novembre 2007, n. 23308).
Il primo comma del citato art. 1123 cod. civ., che pone a carico di tutti i condomini le spese pro quota millesimale, ripropone sia l’art. 562 del codice civile promulgato il 25 giugno 1865, n. 2358, che si rifaceva al codice albertino del 1842, sia l’art. 14 R.D. 56/1934; l ’ art. 1118 cod. civ. dispone l’invalidità di una rinuncia alla comproprietà di un bene da parte di un singolo condomino, per sottrarsi al pagamento delle spese che devono essere sostenute in proporzione al valore della singola unità immobiliare che gli appartiene.
Le spese per la manutenzione del tetto o di un lastrico solare condominiale devono essere, quindi, ripartite in base a questo criterio, essendo di utilità e d’interesse di tutti i condomini indistintamente; infatti, servono a riparare le strutture comuni, oltre a quelle private, dall’attività, a volte devastante, degli agenti atmosferici come la pioggia, la grandine e la neve. Pure, tuttavia, il legislatore ha consentito che i condomini all’unanimità possano modificare i criteri legali dei millesimi, predisposti ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ., per stabilire convenzioni particolari (Cass., Sez. II, 23 dicembre 2011, n. 28679); per esempio non è infrequente che nei condomìni composti da pochi condomini le spese vengano ripartite in parti uguali.
I commi 2 e 3 dell’articolo trattato, apparentemente sembrano stabilire il medesimo principio. Viceversa, il legislatore ha voluto individuare due differenti fattispecie.
Con il secondo comma il legislatore ha disciplinato il godimento, da parte di ciascun condomino, dei beni comuni, affinché la spesa relativa, addebitabile a questi, sia proporzionata all’uso che del bene il singolo effettua. Considerato, infatti, che alcuni condomini effettuano un più intenso uso di una parte, di un impianto o di un servizio logorano la struttura e/o determinano un più frequente intervento manutentivo e, dunque, sono chiamati a pagare una quota di spesa superiore agli altri.
Per questo motivo è opportuno che in ogni condominio unitamente alla tabella dei millesimi di proprietà, sussistano le tabelle di gestione relative, per esempio, al servizio di portierato, alla manutenzione del giardino, al consumo dell’acqua, all’uso dell’ascensore, all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento.
Il comma 3 del predetto art. 1123, introduce il concetto del cosiddetto condominio parziale basato sulla delimitazione dell’appartenenza di un determinato bene soltanto a un gruppo di condomini con esclusione degli altri (Cass., Sez. I, 28 giugno 2013, n. 16413); si pensi, per esempio, a una chiostra che fornisce aria e luce soltanto agli appartamenti che vi si affacciano, ma non a tutti quelli che costituiscono l’edificio (Cass., Sez. II, 17 febbraio 2012, n. 2363).
Fissate le regole generali, il legislatore ha voluto stabilire, per una migliore applicazione, alcuni criteri di ripartizione delle spese concernenti specifiche fattispecie.
In tal modo sono stati stabiliti i criteri per ripartire le spese inerenti alla manutenzione delle scale, art. 1124 cod. civ., delle volte e dei solai divisori tra due unità immobiliari appartenenti a diversi proprietari, art. 1125 cod. civ., dei lastrici solari e delle terrazze a livello di proprietà o di uso esclusivo, art. 1126 cod. civ.; si rammenta che il termine “uso” si riferisce, con espressione tecnica, a un diritto reale, così detto, minore, disciplinato dagli articoli da 1021 a 1026 cod. civ., e non a una modalità di utilizzo di una cosa.
Per quanto attiene a quest’ultimo articolo, è previsto che le spese per la manutenzione di un terrazzo a livello o di un lastrico solare di proprietà o di uso di un singolo, debbano essere ripartite in relazione sia alla funzione di copertura di tale bene sia al suo godimento esclusivo.
Diversamente l’art. 1125 cod. civ. prevede la manutenzione del solo solaio divisorio tra due unità soprastanti, di proprietà di differenti condomini.

Qual è il contenuto dell’art. 1126 cod. civ.?
A differenza dei lastrici solari, aree poste al culmine del palazzo con funzione di copertura dell’intero stabile, la terrazza, è pur sempre una “superficie praticabile (come il lastrico solare), pavimentata stabilmente, all’aperto, ma con pavimentazione più livellata, con minori pendenze, tanto da renderla adatta a potervi collocare tavoli e sedie, e permettere, a chi ne ha l’accesso, di sostarvi comodamente anche per parecchio tempo” (Rizzi-Rizzi, Il condominio negli edifici , Bologna, 1983).
Il criterio di ripartizione della spesa relativa ai soli elementi necessari alla struttura, che fungono da copertura e protezione dagli agenti atmosferici del sottostante fabbricato o sua porzione, ut supra dedotto, prevede un terzo a carico del proprietario del lastrico e due terzi a carico dei condomini, interessati dalla copertura (Cass., Sez. II, 8 ottobre 2013, n. 22896).
Il suddetto criterio è rapportato al maggior logorio del lastrico solare derivato dall’uso costante effettuato dal suo proprietario esclusivo, per esempio, d’estate per pranzare all’aperto, tanto che l’art. 563 codice civile previgente, integrato con quello del commercio 1062 del 31 ottobre 1882, prevedeva una ripartizione addirittura di un quarto e tre quarti.
Identico criterio si applica quando, sotto il lastrico solare di proprietà esclusiva, sia sito l’appartamento di proprietà dello stesso condomino, che accede al lastrico direttamente dal suo alloggio (Cass., Sez. II, 23 gennaio 2014, n. 1451).
Il criterio de quo si applica altresì nell’ipotesi di terrazza a livello che serva da copertura a un’unica autorimessa o a un unico appartamento sottostante.
Tra l’altro, sono da ripartirsi, sempre ex art. 1126 del cod. civ., non solo le spese inerenti alla impermeabilizzazione, ma anche quelle relative al rifacimento della pavimentazione, purché il materiale sia compatibile e conforme a quello già esistente, e quelle funzionali e conseguenti a un siffatto intervento manutentivo (Cass., Sez. II, 28 settembre 2012, n. 16583).
Dunque, si ripartiscono, ex art. 1126 cod. civ., le spese per la manutenzione di tutti gli elementi strutturali del lastrico, inscindibilmente connessi alla sua funzione di copertura, compresa quella per il trasporto di materiali di risulta alla discarica e per lo smaltimento degli stessi (Cass., Sez. II, 12 febbraio 2014, n. 3221).
La suddivisione deve essere effettuata per la parte corrispondente alle zone degli appartamenti coperti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello, tra cui possono sussistere parti comuni, quali l’androne d’accesso, i locali portineria, la centrale termica e così via.
Per contro le spese per la manutenzione degli altri elementi, quali il parapetto e i divisori della terrazza, sono di esclusiva competenza del proprietario degli stessi.
Considerato che il lastrico solare, seppure di proprietà esclusiva, svolge la funzione di copertura del fabbricato, o di sua porzione, all’obbligo di provvedere alla sua manutenzione è tenuto il condominio in persona dell’amministratore in concorso con il suo proprietario (Cass., Sez. II, 27 giugno 2011, n. 14196), proprio perché è la sua stessa funzione che la rende comune (Cass., Sez. II, 21 settembre 2012, n. 16117).
Quanto sopra dedotto sempre che l’infiltrazione d’acqua non derivi da un fatto imputabile soltanto al proprietario del lastrico, quale l’impedire l’esecuzione dei lavori di manutenzione (Cass., Sez. II, 22 marzo 2012, n. 4596). Tale ultimo principio si applica anche nell’ipotesi i vizi del lastrico solare siano da imputare al costruttore dell’edificio (Cass., Sez. II, 12 luglio 2011, n. 15291).

Che cos’è la responsabilità aquiliana?
Gli artt. 2043-2059 cod. civ. disciplinano le responsabilità derivanti da fatti illeciti colposi che cagionano un danno ingiusto ad altri, compresi gli stessi condomini, diversi dall’inadempimento contrattuale, che pure è in contrasto con la norma giuridica che impone ai contraenti di eseguire con correttezza e buona fede le loro obbligazioni. Trattasi, dunque, di responsabilità extracontrattuale per cui il fatto dell’uomo, che può essere anche omissivo, lede ingiustamente un interesse altrui tutelato dal diritto.
Tra gli articoli sopra richiamati, l’art. 2051 cod. civ. dispone che chiunque abbia in custodia una cosa, che provochi un danno a terzi, è responsabile di quanto verificatosi, sempre che non provi che è avvenuto per caso fortuito.
La cosa in custodia può produrre un danno indipendentemente da un’attività positiva di colui che ne è proprietario o, comunque, la possegga, ma anche da un suo processo spontaneo derivato da cause diverse.
La responsabilità sorge, conseguentemente, per una violazione di un obbligo, di fare o di non fare, posto a carico del custode della cosa.
È custode di una cosa, anche inanimata, colui che esercita un potere sulla stessa, atto a soddisfare un proprio interesse, da cui discende l’obbligo di tenere un comportamento tale da evitare ogni danno a terzi.
Qualora il danno non sia provocato da un difetto di custodia, manca il nesso causale della responsabilità del custode; il caso fortuito è costituito da un intervento di un elemento estraneo alla volontà del custode e deve essere da lui provato.
La prova consiste nel dimostrare l’osservanza di un suo comportamento conforme a diligenza con l’adozione di ogni mezzo atto a evitare il possibile danno (Cass. civ., Sez. III, 9 giugno 2010, n. 13830).
Il dovere del controllo nasce anche in relazione alle cose inerti, che, in conseguenza di un proprio dinamismo, possono anch’esse cagionare un danno.
La responsabilità per i danni causati da cose in custodia, ha carattere oggettivo e sussiste allorché, da una parte, si verifichi un’alterazione delle medesime e, dall’altra, tale alterazione non possa essere percepita da colui che subisce il danno (Cass. civ., Sez. III, 13 maggio 2010, n. 11592).
La responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 cod. civ. sussiste qualora ricorrano due presupposti: un’alterazione della cosa che, per le sue intrinseche caratteristiche, determina la configurazione nel caso concreto della cd. insidia o trabocchetto e l’imprevedibilità e l’invisibilità di tale “alterazione” per il soggetto che, in conseguenza di questa situazione di pericolo, subisce un danno (Cass., Sez. III, 13 maggio 2010, n. 11592).
L’origine delle infiltrazioni, a volte, è di difficile accertamento, per esempio, allorché sulla terrazza vi siano numerose fioriere annaffiate per mezzo di un impianto d’irrigazione automatico; per lo più, però, si tratta di strappi e di lacerazioni della guaina impermeabilizzante.
L’importo del risarcimento dei danni cagionati dal lastrico deteriorato per difetto di manutenzione, deve essere sempre ripartito con il criterio di un terzo e di due terzi, con esclusione del danneggiato, detratto l’eventuale rimborso di somme da parte dell’istituto assicuratore (Cass., Sez. III, 13 marzo 2007, n. 5848).
Infatti, il condominio può avere stipulato una polizza globale fabbricati per cui la spesa necessaria, per le più convenienti riparazioni, può essere rimborsata dall’istituto assicuratore, detratti gli importi inerenti all’eventuale clausola della franchigia e al principio inerente alla proporzionale, ai sensi dell’art. 2907 cod. civ.
Ne deriva che:
– l’amministratore, alla prima avvisaglia di infiltrazioni, deve intervenire per valutare il da farsi;
– l’assemblea deve deliberare di stipulare una polizza che comprenda anche il rimborso della spesa per la ricerca dei guasti e deve costantemente aggiornare il valore del fabbricato affinché non operi la così detta proporzionale.
Qualora, però, il danno sia stato causato da colpa, da incuria o da negligenza del proprietario della terrazza a livello, compete a questi risarcire l’intero danno provocato (Cass., Sez. II, 8 novembre 2007, n. 23308).
Quanto sopra dedotto può essere variato qualora il criterio legale sia derogato nel singolo condominio da una differente convenzione approvata e accettata da tutti i partecipanti al condominio.

Possono esservi casi dubbi?
Una particolare fattispecie inerisce alla copertura di box nell’unico seminterrato sottostante un cortile comune; la giurisprudenza, distinguendo, ritiene che la spesa, relativa alla riparazione di un viale di accesso all’edificio condominiale soprastante le autorimesse dei condomini, debba essere ripartita in analogia a quanto disposto dall’art. 1125 cod. civ. vale a dire per metà a carico di tutti i condomini, che utilizzano il suddetto viale, e per metà ai proprietari delle autorimesse (Cass., Sez. II, 19 luglio 2011, n. 15841). Infatti, l’uso del viale da parte di tutti i condomini, magari anche mediante autovetture, determina la necessità della manutenzione della pavimentazione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale previsto dall’art. 1123 cod. civ. (Cass., Sez. II, 5 maggio 2010, n. 10858).
La Suprema Corte di cassazione ha, altresì, evidenziato la necessità di accertare quali siano le opere che sono oggetto di intervento manutentivo, specificando che la spesa, per la riparazione della pavimentazione del cortile, deve essere addebitata pro quota millesimale a tutti i condomini, mentre le spese per gli interventi effettuati alla struttura del solaio divisorio, compresa la sua impermeabilizzazione, devono essere ripartite per metà a carico di tutti i condomini e per l’altra metà ai soli proprietari delle autorimesse sottostanti (Cass., Sez. II, 16 febbraio 2012, n. 2243). In tale guisa il criterio di ripartizione degli oneri condominiali è più consono al principio della proporzionalità della spesa in relazione all’utilità concreta dei condomini, ricavata dalle opere attuate.

Può essere redatta una tabella ad hoc?
Un’ultima questione d’affrontare riguarda come può essere materialmente ripartito questo tipo di spesa.
Nel silenzio di una pronuncia giudiziale, si possono suddividere con una tabella millesimale elaborata con una proporzione geometrica tra le diverse superfici, espresse in metri quadrati, coperte dal lastrico solare in proiezione verticale. Del resto, l’art. 68 disp. att. cod. civ., richiama l’art. 1126, sempre del codice civile, per la determinazione dei valori proporzionali degli appartamenti tra i quali vanno suddivise le spese per la manutenzione dei lastrici solari e delle terrazze a livello; questo riferimento, a mio parere, sta a indicare la necessità di una apposita tabella per questa tipologia di spese, potendo valere, in caso contrario, le sole tabelle previste dall’art. 1123 cod. civ.
Non solo, l’art. 68 disp. att. cod. civ. richiama anche l’art. 1124 cod. civ., che prevede anch’esso una caratura specifica per le spese inerenti alla manutenzione delle scale, ma non l’art. 1125 cod. civ., in tema di solai, rafforzando la tesi sopra esposta della obbligatorietà di una tabella ad hoc per le spese previste nell’art. 1126 cod. civ..
La recente sentenza della Cassazione n. 1451/2014, citata, ha precisato che si deve avere esclusivamente “riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura”.

Fonte:
Approfondimento eleborato da:
Gian Vincenzo Tortorici, avvocato libero professionista, esperto in materia immobiliare, autore di volumi, articoli per riviste, monografie e collaboratore del Gruppo 24 ORE”.